Покрытие долевого строительства на эскроу-счетах: что нужно знать

Доля договоров долевого участия (ДДУ), покрытых финансированием из эскроу-счетов, сократилась до 68% в первом квартале 2026 года, что значительно ниже показателя 88% в 2024 году. Согласно данным Центробанка, такая динамика связана с несколькими факторами, основным из которых стало ужесточение условий льготных ипотечных программ, что сделало ипотечное кредитование менее доступным для большинства граждан. В результате этого падения спрос на новостройки снизился, а соответственно, и приток средств на эскроу-счета.

По мнению экспертов, в том числе Валерия Тумина, директора рынков России и СНГ компании “Фам Пропертис”, немаловажным фактором является рост популярности альтернативных схем оплаты, таких как рассрочка. Эти схемы привлекают покупателей, которые не могут или не хотят оформлять ипотеку, однако они не обеспечивают значительное пополнение эскроу-счетов, так как средства поступают поэтапно, что и ведет к снижению уровня покрытия.

Другой важной причиной, по мнению Тумина, является высокая стоимость ипотечных кредитов. Дорогие ставки сделали доступ к финансовым ресурсам для граждан более ограниченным, что дополнительно ухудшает ситуацию на рынке. Исходя из анализа этих факторов, эксперты выражают обеспокоенность по поводу растущих рисков для застройщиков. Снижение уровня средств на счетах может усложнить финансирование проектов, повысив финансовую нагрузку на компании.

НЕ БЕСПОКОЙТЕСЬ: МЕХАНИЗМ ЭСКРОУ ЗАЩИЩАЕТ ДОЛЬЩИКОВ! Несмотря на ухудшение показателей, существует ряд механизмов, которые помогают защитить интересы дольщиков. Во-первых, эскроу-счета изначально создаются для блокировки денежных средств до завершения строительства, что защищает покупателей от возможного мошенничества. Во-вторых, застройщики могут обращаться за корпоративным кредитованием, хотя данный шаг увеличивает их долговую нагрузку. В-третьих, активная позиция Центробанка, который следит за аналитикой и оперативно реагирует на изменения, помогает снизить риски на рынке жилья.

По оценкам Генерального директора агрегатора новостроек Redcat Натальи Шаталиной, уровень покрытия 65% и выше считается безопасным, а для комфортной работы застройщиков оптимальным уровнем является покрытие от 75%. Однако с текущими данными необходимо внимательно следить за ситуацией на рынке, так как падение ниже этих отметок может привести к ощутимым нагрузкам на разработчиков и росту кредитных ставок. В отдельные моменты, особенно в первом полугодии прошлого года, наметился явный рост популярности схемы рассрочки, что также стало причиной замедленного наполнения эскроу-счетов.

Недавняя статистика ЦБ показывает, что в настоящее время 24% всех кредитов обеспечены средствами на эскроу-счетах в объеме выше 100%, а 21% кредитов обладает покрытием на уровне 70% и выше. Однако есть и кредиты с менее 30% покрытия, которых насчитывается 24% от общего количества.

Следовательно, текущая ситуация требует анализа и реагирования со стороны регулятора и участников рынка, чтобы минимизировать возможные негативные последствия для дольщиков и застройщиков.

Читайте также:

Задолженность застройщиков перед риелторами: что это значит для рынка

Сертификация «зелёного» жилья: новые горизонты для строительства в России

Как льготная ипотека помогает развитию городов в условиях кризиса