В секторе складской и индустриальной недвижимости происходит кардинальная смена собственников. С 2022 года уход иностранных инвесторов из России, а также растущая популярность закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) и формат «лайт индастриал» меняют ландшафт этого рынка. Главная проблема заключается в том, что более 20 лет некоторым складам, что могло бы вскоре привести к обновлению фонда. В данной статье мы рассмотрим, как мониторят свои ресурсы крупные девелоперы, и как это влияет на управление складской недвижимостью в контексте текущих реалий. Важно осознавать, что управляющие компании выбирают разные стратегии — одни предпочитают полностью контролировать все процессы управления, другие же отдают часть функций сторонним подрядчикам, чтобы повысить эффективность и оставить за собой коммерческое управление. К примеру, управляющий партнер «Альфа-Капитал» отмечает, что при диверсификации портфеля это позволяет сосредоточиться на основном источнике дохода.

Цифровизация складов

Тенденция к цифровизации также становится очевидной. Стремление обеспечить эффективное взаимодействие между управляющей компанией и арендаторами приводит к созданию цифровых кабинетов, позволяющих решать вопросы в режиме 24/7. Ожидается, что цифровизация затронет 25–30% объектов класса А, что в свою очередь приведет к повышению уровня обслуживания и прозрачности операций.

Возраст и служебные расходы

Не менее важным являются эксплуатационные и операционные расходы, которые меняются со временем. На сегодня средний уровень составляют 2000–2500 рублей за кв. м в год без НДС, однако доходность укореняется в высоком уровне обслуживания, который должен соответствовать требованиям арендаторов. Если вакантность на рынке вырастет, то ставки аренды могут остаться на текущем уровне, что затруднит жизнь управляющим компаниям.

Когда-то прибыльные складские центры могут стать непригодными для эффективного функционирования, и вопрос об обновлении встанет очень остро.

Сегментация складов

Нынешний рынок становится все более сегментированным. Ожидается появление структуры, делящей склады на классы. Инвесторы, в частности, отслеживают показатели и динамику спроса, требуя все новых решений и адаптированных к современным требованиям объектов.

Ожидаемые изменения

Неопределенность в ожидаемом росте ставок и объема арендных сделок наводит страхи на всех участников рынка. Важно адаптироваться под новые условия и переосмыслять стратегии, чтобы сохранить успеваемость и доходность. Профессиональные управляющие компании должны включать цифровизацию, стандартные процессы и увеличение прозрачности в свои стратегии

Таким образом, складская и индустриальная недвижимость находится на этапе трансформации, и это определяет новые подходы к управлению как на уровне отдельных объектов, так и в макросреде.

Читайте также:

Как изменились цены на аренду жилья в российских мегаполисах в 2026 году

Почему управлять торговыми центрами «как раньше» не получится

В Москве наблюдается рост новых офисных объектов на 33%