Новостройки бьют рекорды: сенсация рынка жилья

В июне 2025 года медианный ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём в российских городах-миллионниках остался на уровне 33%, практически не изменившись по сравнению с январём (32,9%). Такая устойчивость удивительна на фоне общемировых колебаний рынка недвижимости и резкого роста ипотечных ставок в 2024–2025 годах. По данным аналитиков Яндекс.Недвижимости, стоимость квадратного метра в первичном секторе с начала года выросла на 3,6% и достигла 186 000 ₽, тогда как в «вторичке» повышение составило 2,7%, до 142 000 ₽. Более активный рост цен на новом рынке привёл лишь к незначительному расширению разрыва на 0,1 п. п. Эксперты связывают это с сдержанной активностью покупателей и ограниченной эластичностью ставок по ипотеке.

Динамика за первое полугодие

Медианные цены первичной недвижимости подросли на 3,6% с начала года — с 180 000 до 186 000 ₽ за кв. м. Во вторичном сегменте рост оказался более скромным (+2,7%), и средняя стоимость «квадрата» выросла с 138 000 до 142 000 ₽. Умеренные темпы обновления цен на «первичке» объясняются завершением старых договоров с выгодными ценами и удорожанием материалов. На вторичном рынке напротив сохраняется широкий пул предложений со скидками, поскольку часть собственников вынуждена продавать срочно.

Города-лидеры роста разрыва

• Омск: разрыв вырос на 13 п. п. до 54% (165 000 ₽ против 99 000 ₽).
• Москва: увеличение на 10 п. п. до 20% (434 000 ₽ по новостройкам и 362 000 ₽ по вторичке).
• Новосибирск: рост на 8 п. п. до 39% (171 000 ₽ против 123 000 ₽).

Города с сокращением разрыва

• Краснодар: снижение на 9 п. п. до 22% (148 000 ₽ и 121 000 ₽).
• Волгоград: уменьшение на 8 п. п. до 37% (131 000 ₽ и 96 000 ₽).
• Пермь: снижение на 7 п. п. до 48% (162 000 ₽ и 109 000 ₽).

Экстремальные значения

• Челябинск: максимальный разрыв 67% (165 000 ₽ против 99 000 ₽), сократился на 6 п. п.
• Самара: минимальный разрыв 9% (127 000 ₽ и 117 000 ₽), без изменений полгода.

Региональные контрасты в деталях

Несмотря на общий тренд, в разных мегаполисах сохраняются существенные расхождения. В Омске первичные квартиры подорожали за счёт масштабных стартов проектов, тогда как в Краснодаре избыток предложений на «первичке» и замедление спроса на сегмент премиум-класса привели к обратному эффекту. Эти различия отражают специфику региональных экономик и локальную политику в строительстве.

Основные факторы влияния

По оценке коммерческого директора «Яндекс.Недвижимости» Евгения Белокурова, длительная программа льготной ипотеки и высокие базовые ставки по кредитам «на вторичку» закрепили нынешнюю плоскость изменения ценовых разрывов. Текущие условия привлекательны для покупателей с частичной или полной оплатой наличными и для тех, кто рассчитывает на скидки при срочной продаже вторичного жилья.

Что важно знать покупателям

Стабильность ценового разрыва создаёт благоприятные точки входа на рынок и позволяет более точно планировать бюджет. Покупателям стоит отслеживать новые программы застройщиков, динамику ставок и локальные тренды в крупных городах. Такой подход поможет выбрать оптимальный регион и тип жилья с учётом индивидуальных финансовых возможностей.

Источник: Яндекс.Недвижимость