Как продать ипотечную квартиру: простой алгоритм

Продажа квартиры в ипотеке — задача, требующая внимательного подхода и знания нюансов законодательства. Пока недвижимость находится под обременением, она числится заложенной у банка, что фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без снятия обременения или согласия кредитора Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, а значит, сделка не состоится. В этой статье разбираем два основных способа: досрочное погашение ипотеки и продажу через банк с его сопровождением. Приводим актуальные данные Росреестра, советы экспертов и практические чек-листы, чтобы вы быстро сориентировались, какие документы подготовить и в каком порядке действовать для безошибочного проведения сделки. Мы также расскажем о вариантах взаимодействия с кредитором, налоговых обязательствах и возможных рисках при несвоевременной подаче документов. Статья основана на актуальных рекомендациях экспертов рынка жилья и законодательства.

Основные способы снятия обременения

Полное досрочное погашение. Продавец самостоятельно гасит остаток по кредиту или делает это за счёт покупателя. Условия отражаются в договоре купли-продажи. После закрытия долга банк направляет документы в Росреестр, отметка об ипотеке удаляется в течение нескольких дней.
Согласие банка на сделку. Если нет возможности погасить долг заранее, оформляется трёхсторонний договор: продавец, покупатель и банк. Банк управляет средствами через аккредитив и снимает обременение после регистрации перехода права.

Инструкция по продаже через банк

Запись на сделку в офисе кредитора (например, в Сбербанке через Домклик).
Проверка документов: выписки из ЕГРН, справки об остатке по ипотеке и паспорта сторон.
Подписание трёхстороннего договора и открытие аккредитива. Деньги покупателя хранятся в банке до регистрации нового собственника.
Погашение остатка по кредиту и перевод средств продавцу. Снятие обременения занимает до 7 рабочих дней.
Получение покупателем выписки из ЕГРН с записью о переходе права собственности.

Необходимые документы

Паспорт гражданина РФ
Договор ипотечного кредитования и справка об остатке задолженности
Выписка из ЕГРН
Нотариальная доверенность (если сделка ведётся через представителя)
Отчёт об оценке рыночной стоимости (по требованию банка)

Налоговые нюансы

Доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13% (до 2,4 млн ₽) и 15% (с суммы свыше). Налог считают от цены по договору купли-продажи. Продавец может применить вычет 1 млн ₽ или схему «доходы минус расходы», включая уплаченные проценты по ипотеке. Подробная информация представлена на сайте nalog.ru.

Подводные камни и советы

Тщательно проверяйте кредитную историю продавца и техническое состояние квартиры.
Продажа в том же банке, где взята ипотека, ускоряет процесс санкционирования.
Учтите сроки внесения изменений в ЕГРН — задержки до 5 рабочих дней.
Обратитесь к независимому оценщику, если рыночная стоимость значительно отличается от заявленной.

Итоги для продавца

Продажа квартиры с обременением возможна двумя путями: досрочно погасить ипотеку или провести сделку под контролем банка. Выбор зависит от финансовых возможностей и срочности сделки. Тщательная подготовка документов, чёткий алгоритм действий и поддержка кредитного учреждения гарантируют минимальные риски и быстрое завершение процедуры.

Как продать ипотечную квартиру без риска: пошаговый алгоритм