ЦБ снизил ставку: когда ипотека подешевеет до 15%

Решение Банка России снизить ключевую ставку сразу на 2 п.п. — до 18% годовых — стало очередным сигналом для рынка ипотечного кредитования. После двух подряд понижений (с 21% в мае до 20% в июне и далее до 18% в июле) аналитики банков и рейтинговых агентств прогнозируют новую волну снижения ипотечных ставок на 1,5–2,5 п.п. уже в ближайшие недели. Тем не менее разрыв между ключевой ставкой и средними ипотечными предложениями по-прежнему остаётся высоким — от 1,5 до 2 п.п., что формально удерживает средние ставки на уровне свыше 22–24%. Чтобы заметно оживить спрос на кредиты, эксперты называют «комфортным» уровень в 15% и прогнозируют достижение этого рубежа не ранее начала следующего года. При этом в результате перетока средств со вкладов в недвижимость и сезонного спроса активность может сначала вырасти в сегментах вторичного и загородного жилья.

Прогнозы по снижению ставок

По оценке АКРА и «Эксперт РА», уже к августу–сентябрю средние ставки по ипотеке могут опуститься на 1,5–2,5 п.п. Больше всего перспектив снижения видят в сегментах с господдержкой и первичном рынке. По словам Ирины Носовой (АКРА), «с учётом снижения ключевой ставки на 2 п.п. рынок получит дополнительный стимул для удешевления займов». Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» уверена, что «в ближайший месяц ставки снизятся в пределах 1,5–2 п.п.». Тем не менее реальные предложения банков останутся выше ключевой ставки на 1,5–2 п.п., что сдерживает массовый спрос.

Текущие ставки по сегментам

Первичный рынок: 24,46% (ЕИСЖС, конец июля 2023)
Вторичный рынок: 24,58%
ИЖС: 24,34%
Загородная недвижимость: 25,86%

На какие сегменты повлияет снижение ставок

Больше всего выиграют вторичный и загородный рынки, где покупательский спрос особенно чувствителен к колебаниям ставок. По мнению директора «Этажей» Сергея Зайцева, спрос в этих сегментах может восстановиться на 10–12% к осени за счёт сезонного фактора. Одновременно перетекание средств со вкладов в квадратные метры будет стимулировать интерес к элитному жилью и бизнес-классу, где ипотека не всегда является основным источником финансирования.

Точки роста и риски

Ключевой риск — высокая себестоимость строительства и неопределённость перспектив отрасли. По мнению аналитика «Финама» Кристины Гудым, даже при снижении стоимости заёмных средств на рынке останутся проблемы — от роста расходов на стройматериалы до падения реальных цен на жильё. Девелоперы пересматривают портфели, сокращают темпы работ и фокусируются на наиболее ликвидных проектах, что сужает предложение вне программ господдержки.

Выводы для рынка

В ближайшие месяцы ставки по ипотеке продолжат плавно снижаться, но для полноценного оживления рынка требуется снижение уровня ставок до 15% и ниже. Переток средств со вкладов, сезонный спрос и сегмент элитного жилья могут дать кратковременный рост, однако основное восстановление кредитования возможно только при более существенной монетарной поддержке. Источник: Банк России.