Рынок новостроек: цены на первичное жилье растут быстрее, чем вторички

Темпы роста цен на первичном рынке жилья в России продолжают нарастать, что подтверждают последние данные Индекса цен ДОМ.РФ. По итогам ноября 2025 года новостройки стали дороже на 1,8% по сравнению с предыдущим месяцем. Мы наблюдаем, как разрыв в ценах между первичным и вторичным жильем увеличивается, что вызывает обеспокоенность среди потенциальных покупателей. За одиннадцать месяцев текущего года цены на новостройки подскочили на 8,3%, а в реальном выражении, если учесть инфляцию в 5,3%, этот рост составил 2,9%. В столичном регионе темпы роста цен еще более выражены: в Москве зафиксирован рост в 18,1%, а в Московской области – 11%.

Каждый месяц мы наблюдаем, как различия в стоимости новостроек и вторичного жилья становятся все более очевидными. На сегодняшний день новостройки в крупных городах стоят на 27% больше, чем готовое жилье на вторичном рынке. Для сравнения, полгода назад этот разрыв составлял 23%, а год назад – лишь 20%. Эта информация предоставлена аналитиками компании «Циан», которые подчеркивают, что первичное жилье дорожает быстрее, чем вторичное. Например, в среднем стоимость квадратного метра в новостройках в последние 12 месяцев возросла на 14%, в то время как в сегменте вторичного жилья рост составил 8%. Основные факторы, способствующие этому росту, включают восстановление спроса, высокую стоимость строительства и влияние льготных ипотечных программ.

По словам Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», сейчас мы наблюдаем изменение структуры продаж: застройщики предлагают не просто квартиры, а так называемые «комбо-продукты», которые включают в себя жилье и финансовую схему его приобретения. Это значит, что стоимость новостройки завышается за счет добавления к ней финансовых затрат, связанных с ипотечными программами, что на фоне его перепродажи на вторичном рынке приводит к созданию ценового разрыва.

На фоне высоких цен всё больше покупателей стараются выбрать более доступные варианты жилья, такие как небольшие однокомнатные квартиры, которые становятся популярными на фоне растущих цен. Например, в 2025 году многие ипотечные новостройки оказались около лимита в 6 миллионов рублей, установленного для семейной ипотеки. Это также косвенно влияет на количество сделок: по данным ДОМ.РФ, продажи новостроек выросли на 40% по сравнению с прошлым годом, и это продолжение роста наблюдается уже пятый месяц подряд.

Согласно статистике Объединенного кредитного бюро, рост ипотечного кредитования также продолжает сохраняться, с увеличением числа выданных документов на 74% в ежегодной динамике. Однако стоит отметить, что в ноябре 2025 года наблюдается небольшое снижение по сравнению с октябрем, что может указывать на возможные изменения в предпочтениях покупателей.

Следовательно, на рынке новостроек наблюдается важный момент: динамика цен уже не регистрируется только балансом спроса и предложения. Льготные ипотечные программы становятся ключевыми драйверами, существенно влияя на спрос, объемы продаж и стоимость квадратного метра.

Читайте также:

Подорожание вторичного жилья в крупных городах России

Провальные схемы заработка на жилье в 2025 году

Когда оживет рынок ипотеки: прогнозы Набиуллиной